开征房地产税,时机成熟了吗?

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开征房地产税必须建立在能够客观评估房屋价值，能够清晰划分房屋占用的土地产权和权益，并建立起准确的住房信息系统上。

社科院日前发布《中国住房发展（2016中期）报告》，报告提出，一线城市和部分热点二线城市需要增加供给，在商改住基础上实施工改住，同时实行房价涨停板制度和土地拍卖熔断机制。报告同时建议抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房地产税。

加快房地产税立法步伐，在十八届三中全会就已提出，但迄今方案还在起草阶段。而上海、重庆开征房产税虽已有5年多，但事实表明在增加市场供应、平抑房价、为地方增设稳定税种等方面，均未达到预期效果，有的地区征税成本甚至和税收收入相当。

之所以出现这种情况，一方面，是因为房价高低与土地制度、户籍制度、货币供应量，直至地区差异等有明显关联，仅靠开征一个税种，无法剥离房价与这些宏观因素的关联，对房价和市场供应起到主导作用；另一方面，是因为在法理上开征房产地产税还需要进一步解释才能完备。在土地公有的前提下，人们购买的实际上是房屋的所有权和土地的租用权，并不具有完全的产权。而在政策表述上，与上海、重庆试点开征“房产税”不同，列入立法规划的是“房地产税”。这也就意味着，未来要征收的房地产税的征收对象，不但包括房屋价值，还将包括土地价值。然而，目前关于土地租用的权益问题还没有更清晰的法理表述，消费者在购房时已经支付了土地出让金，这可以视为土地使用权的租金，与购房面积相关的其他税费同样包含了支付土地租金的含义。在已经支付不完全产权的租金后征收完全产权性质的房地产税，等同于重复征税。要避免人们对此的质疑，法理必须更加自洽。

从这个角度看，开征房地产税必须建立在能够客观评估房屋价值，能够清晰划分房屋占用的土地产权和权益，并建立起准确的住房信息系统上，这样才能真正达到依法征税、调节差距、以税代费等目的，并尽可能取得从社会大众到地方政府的理解和认可。

可以说，从目前软、硬件准备来看，开征房地产税的条件都还不成熟。这也正是房地产税虽然列为第一类立法项目，但仍没有正式纳入议程的内在原因。实际上，从目前的经济形势和调控要求看，开征房地产税也需慎重。房地产去库存，需要市场保持一定的交易活跃度，在条件不成熟之时开征房地产税，有可能逆转市场预期，增加去库存难度。而且，出于发展差异等原因，在一线城市和热点二线城市开征房地产税，并不会导致挤出效应，使购房者转向库存化严重的三四线城市。对于一二线城市房价的平抑作用，也不会比动用行政杠杆更强。如果开发商出于规避风险需求转战三四线城市，只会导致三四线城市库存更多，房价更贵，堵住新市民的进城之路。

开征房地产税的意见，不时能够听到，无论理由多么充分，有一点不能忘记：开征房地产税旨在调整土地制度、央地财政关系和社会分配，而不是成为临时性的市场调控工具。