房地产企业预售的商品房---税金的账务处理

依据我国现行税法体系的规定，房地产企业预售的商品房，收取的预售售房款不仅要预缴营业税、城建税及教育费附加，还要预缴土地增值税和企业所得税。

　（一）营业税金及附加
　　1、城建税和教育费附加是附加税，依附于营业税的缴纳而缴纳，城建税和教育费附加的会计处理与营业税相同，一般都与营业税一并会计处理，并计入“营业税金及附加”会计科目。

　　2、房地产企业预缴的营业税、城建税及教育费附加如何进行账务处理，目前企业会计准则和国家税务总局均没有下文予以明确规定，实务中，众多的房地产企业一般有以下四种处理方法：

　　方法一：作为待摊费用处理      
　　将不具备收入确认条件的预收款项已缴纳的营业税金及附加作为一项待摊销的费用，在当期资产负债表中列示，待收入实际确认时再结转至损益表中的“主营业务税金及附加”项目。其账务处理如下：
　　①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。
　　②按税法规定发生纳税义务时，申报时，借记“长期待摊费用”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”。
　　③预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”。同时，对已缴纳的营业税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“长期待摊费用”。

　　方法二：计入开发成本    
将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加计入开发成本，若预收款项期末不确认收入，则不予结转至本年利润，而将余额在资产负债表的“存货”项目中反映。其账务处理如下：
　　①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”，
　　②申报时，借记“开发成本——开发间接费——营业税金及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”；缴纳时，借记“应缴税费——应交营业税”，贷记“银行存款”。

　　方法三：直接计入当期损益   
　　将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加，直接计入当期损益。其账务处理如下：
　　申报时，借记“主营业务税全及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”；期末转入本年利润，借记“本年利润”，贷记“主营业务税金及附加”。

　　方法四：应缴税费的借方反映
　　对于预缴的营业税金及附加税费，直接在“应缴税费”借方反映预交数额。其账务处理如下：
　　①税款入库时，借记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”，贷记“银行存款”。
　　②开发产品建造期间，一直以“应缴税费”借方余额反映预交数额。
　　③收入确认时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”。

　　由于目前企业会计准则和国家税务总局对预交营业税金及附加的会计处理均没有下文加以明确规定，我们认为上述四种处理方法都有一定的道理，不能说哪一种账务处理就是错误的。根据我们对企业会计准则和税法的理解，我们认为房地产企业收到预售售房款的时候，产生预交税款的义务，方法四更与企业会计准则和税法上的纳税义务相吻合。《企业会计准则应用指南 ——会计科目和主要账务处理》中规定，应缴税费期末如为借方余额，反映企业多交或尚未抵扣的税金，企业预缴的营业税、城建税及教育费附加本身就应该在应缴税费科目的借方反映。另外，经与做上市公司报表审计的一位注册会计师咨询，在年报审计中，企业计入待摊费用、开发成本的营业税金及附加都要做审计调整。

　　根据我们对企业会计准则和税法的理解，我们认为方法四更与企业会计准则和税法上的纳税义务相吻合。

    　（二）预缴的土地增值税
　　对于预缴土地增值税的会计处理，财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知【财会字〔1995〕15号】曾规定：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。然而，实务中众多房地产企业并未按文件的规定进行账务处理，而是和营业税金及附加一样，采用以下四种方式：

　　方法一：作为一项待摊销费用      
　　将预缴的土地增值税作为一项待摊销费用，在当期资产负债表中列示，待收入实际确认时再结转至损益表中的“主营业务税金及附加”项目。其账务处理如下：
　　(1)收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。
　　(2)按税法规定发生纳税义务时，计提的土地增值税款，借记“长期待摊费用”，贷记“应交税费——应交土地增值税”。
　　(3)预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”。同时，对已缴纳的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“长期待摊费用”。

　　方法二：计入开发成本
　　将当期预收款项已缴纳的土地增值税计入开发成本，若预收款项期末不确认收入，则不予结转至本年利润，而将余额在资产负债表的“存货”项目中反映。其账务处理如下：