物业税“空转”试点 评税技术日趋成熟

始于2003年的物业税“空转”试点工作仍在继续进行，并且范围不断扩大。记者近日了解到，包括四川和青海等省份的几个地级市，近期纷纷开展房地产模拟评税工作（即物业税“空转”），云南、山东等一些省份也正在积极落实“空转”试点事宜。

另一方面，为了推进“物业税”空转试点工作，国家税务总局也加紧对地方税务人员进行技术培训。

多个城市将开始物业税“空转”

与以往不同的是，此次四川自贡市、内江市，以及青海西宁市，并不是由财政部和国家税务总局确定的试点城市，而是各省份根据本省情况选定的。

据知情人士透露，今年年初，国家税务总局下发了一份《关于开展房地产模拟评税工作的通知》，布置物业税“空转”试点扩大范围的工作。上述城市正是按照这一安排开展物业税“空转”的。记者此前也了解到，按照有关部门的要求，各省、区、直辖市今年都应该在自己辖区范围内选定一个城市进行物业税“空转”试点。

从这位人士透露的信息来看，下半年还会有更多地级市加入到物业税“空转”队伍中来。记者经过多方了解后得知，包括山东青岛市和云南曲靖市等，均有可能在下半年陆续开展这一工作。

为了推进“物业税”空转试点工作，国家税务总局也加紧对地方税务人员进行技术培训。记者了解到，到今年6月份为止，国家税务总局在扬州税务学院已经举办了三期“全国房地产模拟评税及计税价格核定培训班”。

“很多地方要到结束培训后才开始开展工作。”知情人士透露。

房地产评税技术

将推广至交易环节

在“空转”试点增加的同时，作为物业税“空转”7年的重要成果——房地产评税技术，也将被推广到二手房的交易环节计税当中。

所谓房地产评税技术，实际上是用专业的评税软件进行评税，取代目前的人工计税方式，并在计算房产应纳税额时，由按房产原值评税改为按评估值评税。

根据财政部和国家税务总局去年7月下发的《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（下称《通知》），房地产评税技术主要采用市场法。所谓市场法，是指通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况，确立房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产评税值的方法。

以成都市温江区已经启用的二手房交易计税软件系统为例，该系统将根据房屋地理位置、周边环境等信息自动核定价格计税，房屋买卖合同标注成交价过低系统将“报警”。

业内人士指出，随着这一技术的推广，目前二手房市场普遍存在的通过“阴阳合同”偷逃税的现象，将受到较大程度的打击。

记者了解到，成都市明年将在全市范围内使用这一软件。该软件还将在两年内推广到整个四川省。而湖南湘潭市也正准备进行这方面的试点工作，江西省则将新余市确定为试点城市。按照《通知》，各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门都要选定一个城市开展这一工作，原则上应选择省会城市城区，也可以结合本地区房地产市场的特点及地方工作意愿，选择房地产市场比较发达、管理规范、征管能力强的城区。

为保有环节征税提供技术支持

房地产评税技术在交易环节的推广应用将使其更加完善，进而为保有环节征税提供技术支持。目前，包括房产税在内的一些房地产相关税种，在计算应纳税额时，采用的是房地产的原值，税额不能充分体现房价的波动。而按照评估值征税，房价上涨，则房产税税额增加；房价下降，房产税税额相应减少。这一思路已经得到官方的认可，财政部税政司副司长尹伯钦7月底曾表示，“加快推进房产税改革，可考虑差别税率，可考虑由原值征收改为按评估值征收。”

值得注意的是，《通知》特别强调，各地在建立数据信息库时应考虑今后房地产税制改革的需要。中部某省在布置将房地产评税技术应用于二手房交易环节试点工作时，更是明确指出，“开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作，是开征物业税的基础性工作。”