这家物业公司为何赚钱不盈利?

作者:马宁 张浩 刘宇

企业每年营业收入高达数千万元，但却从未缴纳过企业所得税。巨额管理费用因何而生？企业账目处理是否存在问题？检查人员通过仔细调查，找到了答案。

近日，北京市平谷区国税局稽查局根据疑点信息对W物业管理公司实施税收检查，确认该企业存在未按规定及时结转收入，以及将关联企业费用纳入成本税前扣除问题，涉及金额2300多万元。平谷区国税局依法对该企业作出补缴企业所得税601万元，加收滞纳金130余万元的处理决定。

指标异常

高收入零税负

平谷区国税局稽查局按照行业类别筛选行业企业，采集收入规模、税负率及成本费用率等指标，搭建了稽查案源库。不久前，该局检查人员使用案源库软件对企业申报指标开展季度、年度纵向对比和行业间横向分析时，发现W物业管理公司税负和成本费用率指标异常。

检查人员发现，W物业管理公司2010年～2014年期间，每年企业营业收入高达数千万元，但企业所得税税负一直为零，与同行业其他企业相比，营业指标和涉税指标明显异常，疑点突出。谨慎起见，检查人员并没有立即对该企业实施调查，而是先期从征管系统和网络信息平台等渠道对该企业的基本情况进行了解。

该企业成立于2006年4月，注册资金500万元，为某地产集团旗下的全资子公司，企业的主营业务是为该地产集团开发的各类地产项目提供物业管理服务。

检查人员分析认为，大型地产集团下属配套的物业管理公司，通常直接服务于地产企业建成项目，一般情况下，不应该出现零税负现象。而且大型企业集团下属的关联企业之间，常会存在利润转移、关联交易等一系列涉税风险活动。依据指标风险分析结果和企业基本资料，检查人员判断，该物业管理公司可能与其集团关联地产企业存在成本费用划分不清、互相转移利润等问题，检查人员决定对该物业管理公司立案检查。

电子查账

锁定疑点账目

为确保案件检查顺利开展，检查人员针对该企业制订了详细的检查预案，准备先从深入分析企业财务报表开始，查找企业高收入零税负原因，以此确定检查重点，随后再调取企业电子账目验证，锁定证据。

通过对账目报表中该企业收入和费用详细统计梳理，检查人员发现，该企业2010年～2014年营业收入呈上升趋势，但是管理费用却呈下降趋势，但2011年度管理费用畸高，达到2565万元，正是由于2011年度管理费用太高导致该企业当年产生了2400多万元的巨额亏损，致使企业以后年度一直处于弥补亏损状态，企业所得税为零缴纳状态。

检查人员决定查阅企业电子账目，并将成本和费用科目列为重点检查对象。

利用数据采集软件调取企业电子账套后，检查人员使用查账软件对该企业成本和费用数据进行了检查，发现该企业2013年和2014年的成本模块中列支了5个地产项目的物业管理成本，而企业同期收入模块中却只有3个地产项目的物业费收入。检查人员使用电子查账软件的筛选、统计等功能对其未结转收入的两个地产项目的相关成本予以归集，发现这两个地产项目已累计结转成本379万元。

为避免疏漏，检查人员对相关数据再次进行核对，但始终未能找到该企业电子账套中另外两个地产项目所对应的收入。至此，检查人员确定，该企业存在收入和成本不匹配问题。

面对检查人员的询问，该企业财务人员表示，另外两个地产项目的物业费资金因一直未收到，因此未能及时进行结转入账。

检查人员发现，该企业2011年管理费用畸高，源于8月列支的三笔巨额管理费用，正是由于这三笔费用导致该企业2011年管理费用超过2000万元。由于3笔费用金额过高，检查人员没有贸然询问企业人员，决定实地查验这三笔费用的账簿凭证，以搞清楚问题所在，并锁定证据。

查验企业账簿凭证时，检查人员发现该企业2011年8月列支的3笔巨额管理费用，分别是项目管理咨询费、景观设计费和户外广告费。

检查人员对这3笔费用的记账凭证和账页进行复印，与其他账目材料一起让企业人员签字盖章，进行了证据采集。

细究业务

费用高有缘故

一家为地产建成项目提供物业服务的管理公司，会发生项目管理、景观设计和户外广告这些业务费用吗？

为了进一步搞清楚3笔巨额管理费用是否合理，检查人员通过资源信息共享平台，查询了物业管理行业的相关文件资料，研究了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》等行业规范和管理制度。

检查人员了解到，物业管理行业主要提供常规性公共服务，包括：房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督、环境卫生的管理、防范工作、车辆道路管理等。根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资等费用；物业共用部位、共用设施设备运行、维护费；物业管理区域清洁费、绿化养护费；办公费用等共9类费用。

而检查过程中发现的3笔巨额管理费用所涉及的项目管理、景观设计和户外广告并不在物业管理公司业务范围内，其支出不属于物业管理公司应该发生的正常支出。

检查人员约谈了该企业财务总监和企业负责人。面对检查人员提供的行业经营资料和账目数据，企业人员最终承认3笔巨额管理费用是其上级地产公司经营费用，为了降低企业成本转移至该公司账上。北京市平谷区国税局稽查局依法对W物业管理公司作出补缴企业所得税601万元，累计加收滞纳金130余万元的处理决定。