土地增值税清算哪些不能扣除

土地增值税清算哪些不能扣除

国土地增值税实施细则规定,对从事房地产开发的企业,在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除.

由于房地产开发成本费用繁多,核算比较麻烦,房地产开发企业在开展土地增值税清算时,特别是加计20%的扣除时,需要特别注意.

第一,取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数.房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题,《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第五条规定:

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同"按国家统一规定交纳的有关费用",计入"取得土地使用权所支付的金额"中扣除.

第二,装修费用能否加计扣除视情而论.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(四)款规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本,作为土地增值税的扣除项目.

第三,转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算.

第四,房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费,应分不同情况处理.

现房销售土地增值税如何征收?

现房销售时产生增值税纳税义务,但土地增值税在清算前依然属于预征.《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入.同时,国家税务总局公告2016年第70号文件规定,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.结合《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,在适用增值税简易计税、一般计税情况下的土地增值税预征计征依据分别为:

1.适用简易计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -应纳税额

应纳税额= [价税合计÷(1+5%)]×5%

2.适用一般计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -销项税额

销项税额=[(价税合计 - 允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)]×适用税率

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